Con i tassi in rialzo in molti stanno pensando ad alcune alternative, come la surroga del mutuo o la rinegoziazione. Ecco come funziona.
La fortissima evoluzione degli indici di riferimento, avviata nel corso del secondo trimestre 2022, impatta in maniera piuttosto importante sul mercato dei mutui.
Da mutuo a tasso variabile a tasso fisso: è davvero arrivato il momento di cambiare?
Dopo aver sfiorato un tasso del 5% con rincari importanti sugli importi mensili dei mutui variabili, in molti si stanno chiedendo se è arrivato il momento di cambiare, magari attraverso una surroga. Questo aumento infatti ha spinto privati e famiglie con mutui a tasso variabile la ricerca di nuovi mutui o surroghe a tasso fisso o tasso variabile per potersi mettere al riparo da futuri e probabili ulteriori aumenti della rata.
Molti italiani con un mutuo a tasso variabile, hanno visto aumentare l’importo delle rate anche del 30%.
Surroga del mutuo, come funziona
La surroga è prevista dall’articolo 102 del Codice civile, poi modificata nel 2007, con il permesso del trasferimento del finanziamento in corso da una banca all’altra senza costi aggiuntivi.
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Questo, permette il vantaggio per il cliente di scegliere condizioni più vantaggiose, senza spese notarili.
Di fatto, con la surroga del mutuo è possibile cambiare l’importo della rata periodica, il tasso del mutuo e le condizioni di durata, ma chiaramente non l’importo residuo del finanziamento.
Anche se gli intestatari e gli eventuali garanti dovranno rimanere gli stessi, in alcuni casi, la nuova banca, se in presenza di maggiori garanzie, può anche vincolare altri intestatari del mutuo.
Quando si può fare la surroga del mutuo e quando è consentita
Per quanto riguarda il momento in cui è possibile fare la surroga del mutuo, la legge non prevede nessun limite di tempo per il mutuatario. Infatti, proprio lui potrà scegliere in qualsiasi momento di trasferire il proprio mutuo. Non solo, ma è prevista la possibilità che un mutuo possa essere surrogato anche più volte.
Da ricordare però che la trasferimento del mutuo è consentito sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale, sull’abitazione principale e sulla seconda casa e. Può essere concessa anche per i mutui aziendali anche se secondo le regole, sono escluse le microimprese con meno di 10 dipendenti ed un fatturato inferiore ai 2 milioni di euro.
Come richiedere la surroga di un mutuo e i documenti richiesti
Le modalità non sono poi troppo complicate, è sufficiente richiedente recarsi presso lo sportello della banca nella quale si vuole spostare il mutuo e fare richiesta di surroga. Da qui, il nuovo istituto esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di richiesta del mutuo e il vecchio istituto di credito non potrà modo opporsi alla richiesta di trasferimento.
Ai fini del trasferimento del mutuo, dovranno essere presenti alcuni documenti:
- Documento di identità e codice fiscale dell’intestatario (o intestatari) del mutuo
- Documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca (copia autenticata);
- Certificato di stato civile;
- Nota di iscrizione ipotecaria;
- Documenti di reddito e documenti catastali dell’immobile con planimetrie e visure.
Stando alle regole, il passaggio del mutuo deve avvenire entro 30 giorni. In caso contrario, il cliente può pretendere il risarcimento pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o parte di mese di ritardo.
Quando conviene fare una surroga del mutuo
Nonostante è possibile richiedere la surroga anche più di una volta e in qualsiasi momento, rimane importante capire quando realmente farlo.
Infatti, se ci si trova verso la fine del periodo di rimborso del mutuo, le rate generalmente sono costituite da una sola quota capitale e in questo caso la surroga non porta particolari vantaggi.
Al contrario, la surroga potrebbe convenire se altre offerte sul mercato sono più favorevoli in termini di rate e tassi rispetto all’attuale contratto stipulato. Questo dipende quindi dall’andamento degli indici che determinano il tasso, quelli che in questi mesi sono lievitati portando aumenti nelle rate dei mutui a fine mese.
Sostanzialmente, quando il tasso è superiore dell’ 1% rispetto a quelli erogati nel periodi di interesse, allora la surroga può diventare un’ottima soluzione per ottenere un risparmio in termini economici.
Per capire se questo realmente conviene, è sufficiente moltiplicare le rate del vecchio mutuo per la durata residua e le rate del nuovo mutuo per la durata di surroga. Nel caso in cui il primo valore è superiore al secondo, allora conviene pensare ad un trasferimento.
Inoltre, se la nuova banca scelta lo concede è possibile optare anche per una durata più lunga di quella precedente in modo da ridurre l’ammontare mensile. Questo, però comporterebbe a creare un nuovo piano di ammortamento in cui la quota di interessi sarà inizialmente molto consistente
Scegliere di rinegoziare, il mutuo pro e contro
Oltre alla surroga c’è anche la strada del rinegoziare il finanziamento. In questo caso, scegliere di diluire le rate restanti su un periodo più lungo non sembra sempre vantaggioso dato che si pagano più interessi, anche se la rata periodica diventa sicuramente meno pesante per il mutuatario. Si possono innanzitutto rinegoziare: il tipo di mutuo (dal variabile al fisso); la durata; il tasso e lo spread applicato dalla banca. In ogni caso, la banca non è obbligata per legge alla rinegoziazione del periodo di durata del mutuo su cui infatti, potrebbe pesare anche l’età del cliente per essere accolta.
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